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货币超发效应:房价应声而涨?2013年房价会涨吗?2013年房价会跌吗?  

2012-09-20 20:36:40|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3年前,中国房价的一轮大涨,正是在美国次贷危机爆发、中国采取“四万亿”刺激计划的背景下发生的。此后的日子里,尽管绝大多数人的收入也在增长,但更明显的感受是物价变贵,购买力不如从前。“QE3”来了。9月14日,美国联邦储备系统表示将推出新一轮的买债措施来刺激经济,每月将购买400亿美元抵押支持债券,直到就业前景明显改善。随后,市场对未来5年美国通胀率的预期飙升至2.47%。而此前该数字仅为1.99%。“赶快买房吧,货币泛滥不涨太难,钱多了,实物量没变,对应关系怎样变化很清楚。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在微博上号召。3年前,中国房价的一轮大涨,正是在美国次贷危机爆发、中国采取“四万亿”刺激计划的背景下发生的。此后的日子里,尽管绝大多数人的收入也在增长,但更明显的感受是物价变贵,购买力不如从前。

一切又会卷土重来吗?

高房价是货币现象?

9月中旬,高和萃举办的“房地产投资趋势论坛”上,住建部政策研究中心主任秦虹称,“今年房地产市场销售和价格都出现了回升的态势,6、7月份比较明显。”她表示,今年目前为止有两次降息,限购政策没有放松,房地产市场变化主要由货币政策的调控引起。她坚持认为,货币政策对房地产市场的影响,大于限购政策。

“房地产市场和货币政策高度关联,一个是和货币发行总量有直接的关系,商品房的销售速度和M2的增长速度是一致的,销售量的变化必然带动价格的变化;另一个是实际利率低,房价上涨,实际利率高,房价下跌。”秦虹剖析说,房地产本身的金融资产属性非常强大,并常常直接影响到定价,说明它与货币政策有关联。

2003年以来,我国进入历史上最宽松货币的时期。从2009年2月,广义货币余额突破50万亿元,2011年10月突破80万亿元,今年5月在连续7个月保持在80万亿元之后首次突破90万亿元。相较于2008年5月的货币供应量数据,如今的广义货币已翻一番多。

这4年来,房价也在大幅上涨。以北京为例。自2009年6月份开始,官方数据也显示新建住宅售价加速上升,当年12月涨幅达13.2%。从价格来看,2009年第四季度四环内的期房均价达25907元/平方米,而2008年这一数字为16892元/平方米,涨幅超过50%。2011年,新一轮限贷和限购政策出台后,房价涨势有所控制,但下跌的势头只持续了很短的时间。

在复旦大学经济学教授韦森看

来,高房价是货币政策的恶果,但与此同时房地产又是广义货币的创生机器。近几年房价快速上涨,交易量快速攀升,正是广义货币快速增加的一个主要贡献因素。随着房价快速上涨,开发贷款和购房贷款都在迅速增加,从而导致更多的广义货币被创生出来。

在过去几年中国房地产极度的繁荣中,在房价快速上涨的热潮中,银行对购房者的巨额贷款变成了开发商的存款,银行对开发商的贷款又变成政府的存款,政府的开发投资和银行发放的其他投资贷款,进而又变成其他开发商的银行存款,最后汇集到所有商业银行的存款数字中,被央行统计下来,就成为了广义货币,即“M2”,它实质上仅仅记录了市场交易的结果。

房价会暴涨吗?

有关货币政策与房价这种“鸡生蛋,蛋生鸡”的逻辑推演,中银国际首席经济学家曹远征接受本报记者采访时称,不知何为因,何为果。“房价的上涨和货币供应量有一定相关性,但不是因果关系。”他说,“限购和限贷政策,从某种意义上切断了货币供应和房地产市场之间的联系。”

持相似观点的中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军,在接受本报记者采访时也称,M2余额越来越大,也是经济活动规模越来越大的结果,需要更多的货币。M2的一部分增长和经济发展有直接关系。

央行决定了货币体系中的基础货币;通过调整商业银行存准率、再贷款(再贴现)等融资性操作行为,控制货币体系中的基础货币,以达到政策合意的基础货币规模。商业银行和企业共同决定的信贷行为和货币流转行为,通过对货币乘数(货币周转速度)的影响,决定了最终货币流动性的大小。“但央行很难决定拿到钱的个体去做什么。”赵锡军说。

他进一步解释称,国家希望通过结构性政策的调整,希望大量资金进入实体经济领域,但小微企业仍旧缺钱,实体经济很辛苦,利润低薄,风险大。相对来说,房地产行业仍维持了较高的利润,2009年许多企业拿到钱以后投向了地产。对于个人来说,限购、限贷背景下,除了刚性需求以外,还有投资性需求的入场。“但因投机投资而产生的货币投放量有多大,与货币政策关联度有多高,还很难说,因为国家控制投机、投资需求,从结构上也进行了调整,对房地产业的开发贷款有所限制。”他表示,从2007年开始,货币供应量增长快的时期,地产价格上升也快。如果不对货币政策进行微调,GDP增速会下降,失业也会增加。

QE3推出后,交通银行首席经济学家连平(微博)在参加某论坛时表示,欧洲也实行了非常宽松的货币政策。他表示,QE3会进一步加重通货膨胀的压力,老百姓在压力面前首先还是会选择买房来抵抗风险。“房地产压抑时间长了,还是要涨。”连平称,中国房价“没有非常强有力的推动下跌的理由”。

但曹远征认为,QE3对房价的传导作用并不那么明显。尽管发改委批准了超过1万亿的投资计划,但地方政府并没有那么多钱来支持计划的展开,货币投放量并没有增大。美国实行QE3,从而直接导致中国实行宽松货币政策的结论并不成立。

曹远征特别强调的是,房地产市场的情况不能一概而论。有就业前景、经济发展、人口增长、有真实需求的城市,房价还可能会上涨,而即使是在货币政策有限放松的情况下,部分中小城市依旧可能出现泡沫断裂的状况,需警惕部分利益群体制造房价上涨的预期。

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