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【转载】限购主要是保护富人的利益  

2012-09-08 20:38:01|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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摘要: 凤凰房地产播报,记者刘晓华对我的采访,并把采访的结果报道出来. 我认为里面的问答有必要公开出来. 请看全文如下。

【凤凰播报[姚树洁:房价下跌30-50%, 调控是保护已买房的富人】,凤凰记者,刘晓华报道。

 http://house.ifeng.com/pinglun/detail_2012_09/06/17397218_0.shtml 
诺丁汉大学当代中国学学院院长、经济学教授姚树洁

 凤凰网房产讯近日,诺丁汉大学当代中国学学院院长、经济学教授姚树洁博客发文称,内地房价五年内会下降30-50%,引起业内关注。关于这篇文章的讨论还没结束,姚树洁再发一文,批评著名经济学家郎咸平关于房地产的言论是误国误民。姚树洁认为,当前的房地产市场面临的形势已与几年前不同,尽管政府通过调控不让房价大跌,但已经泡沫化的高房价将不可避免地进入下降渠道。

 房价上涨基础不再,五年内会下跌30%-50%

 当前全球经济不景气,国内经济下滑趋势也很明显,企业面临结构性调整。如果GDP增幅下降至7%-8%,政府也不可能再通过增印货币,出台大的刺激性政策来拉动经济。现在国内的通货膨胀已经处在一个较高的水平,如果大量增印货币,政府面临的风险太大。

 无论从外部、内部环境,还是整个宏观经济形势来看,房地产都不可能再像几年前那样快速发展。各界对房地产发展的前景都不看好,房价继续上涨的基础已经不在。但是当前的房地产市场内仍有多股力量在角力:政府不希望房价大跌,影响整体经济,房产商和投资投机者则希望房价继续上涨。甚至一些百姓因此也觉得房价会一直上涨,不可能下跌。

 房地产是一个时间性很强的产业,房价泡沫的破裂需要一个过程,不像股市,说崩盘一下就崩了。现在政府出台的楼市调控政策,也使这个破裂的过程延长了。

 根据各方面的情况预测,未来五年内,国内房价会下降30%-50%,地区不同,下降的幅度会有一些差异。大多一二线城市的房价都高的离谱,下降幅度会大一些,达到50%左右。另外的三线城市或者县城,房价本来就不是很大,跌的会少一些。

 但国内的一些三线城市,房价也是偏高的。例如海南的一些小县城,当地的工资水平很低,但房价都已经达到4000-5000元每平米。这些地方房价的下跌幅度也会较大。

 腐败和收入分配不均造成住房“结构性空置”

 中国市场上并不缺少住房,“结构性空置”到处可见。多数富人往往拥有2套或者多套住房,没房的都是穷人。

 造成这种结构性空置的原因主要有两个,一个是腐败,另一个则是收入分配不均。

 在现有的体制下,政府工作人员几乎不需要成本即可分得多套住房,大型的国有企事业单位也有同样的福利房或集资房,包括军队单位。这种情况在一些大学也非常普遍。在重庆,有一个大学建了接近5千套房子,每个老师和职工都有一套。但是,这个大学的教职工,早就在市区有了一套房子,有的人甚至是2-3套,根本不缺乏房子。

 另一方面,体制原因造成收入分配不均,富人可以买入多套住房,穷人则买不起房。同时,由于实体经济成为空壳,有钱人投资没有渠道,只好涌入房地产市场,这使得住房的分配更加不均衡。

 股市不可靠,资本市场变坏,政府要承担很大的责任。同样,市场上的房子已经很多,由于政策不对路,没有进行有效的疏通,造成结构性空置,政府也要承担很大的责任。

 应对存量房征收房产税并建设保障性住房

 如果政府不出台限购政策,楼市很快就会崩盘。从一个方面来讲,调控实际上是在保护已经买了房的富人。当前的限购政策只是没有办法的办法,是为出台房产税做准备。

 在此之前中央政府包括财政部都屡次放风表示将征收房产税,房产税也已经在上海和重庆进行了试点。但是上海和重庆的房产税都是对增量房收受,这是很不对的。房产税应对存量房收税,拥有的房子越多,收的税越多,这样才可能把投资投机性需求压下来。

 现在很多人对征收房产税存在误解,一听收税就觉得是在增加居民负担,实际上对存量房征收房产税反而是一种再分配的手段。但是,政府在征收房产税之前必须要预见到可能遇到的阻力和会产生的腐败。怎么征收,税率多少,如何避免拥有多套房的人逃税等等,这些问题都要想好,并且应该出台一些辅助性的预防措施,保证政策有效地实施。

 房产税出台能够打压一部分的投资投机需求,但对房价的影响其实不大。要保证低收入有房住,就需要在商品房的系统之外建设廉租房和经济适用房。现在的商品房面积都是100多平米,价格也很高,低收入的进城者根本买不起。廉租房和经适房在建设时可以控制在45-70平米之间,并注意学校,医院,绿化的配套。

 在商品房这一块,政府收取土地转让费用并且在销售和持有的过程收税,房价会被推高。在保障房这一块,政府应该实行倾斜性的政策,例如免收土地费用和税费,并且用卖地的收入对低收入者进行补贴等。如果政府免收土地费用,只考虑建设成本,北京的保障房售价最多也就4000元每平米。

 现在地方政府的土地财政饱受诟病,但政府卖地其实没有错。主要是卖地的收入要用好,并且有完善的措施避免这些收入被贪污乱用。我们可以参照香港或新加坡的模式,将卖地收入一部分用来进行基础设施的建设,另一部分用来建设保障性住房,补贴穷人住房或租房。

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