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文国庆:地产泡沫已到极致.下半年房价会跌吗?  

2013-07-21 13:09:11|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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读过高中的朋友,也许还记得白居易的《卖炭翁》,其中“可怜身上衣正单,心忧炭贱愿天寒”一句,集中刻画了卖炭翁的悲惨境遇和矛盾心情。一个衣不遮体的老人,本该渴望温暖,但为了卖炭谋生,他却渴望严寒的到来。中国股市投资者对待房地产泡沫的态度,与卖炭翁极其相似。由于10年来房地产价格持续飞涨导致了我国通胀居高不下,金融体系过度膨胀。地产泡沫不但扭曲了全社会的财富分配,更使得我国金融系统剧烈动荡,A股长期熊市,地产泡沫正是最大元凶。每次政府调控房地产,都会带来金融系统的震荡和股市的大幅下跌。按说,投资者应该害怕地产泡沫才对,但多数情况下大家的态度刚好相反:乞盼政府放松楼市调控,期望地产股融资快点开闸。最近我遇到很多基金经理都在加仓地产股,询问理由,居然是:房地产再融资可能开闸。

虽然机构投资者在理论上都清楚地产泡沫的危害,但在现实生活中对它既恨又爱,有点像油炸臭豆腐——闻起来臭,吃起来香。也许基金们以前这么做是对的,这一次肯定是错了。一组基本的数字是,我国房屋存量目前超过400亿平米,全社会住宅存量超过260亿平米,商品房存量超过88亿平米,按目前市场均价匡算,我国房屋市价总值256万亿,全部住宅市价总值150万亿,全部商品房市价总值57万亿,他们分别是我国GDP的492%,287%和110%,房屋总值与GDP之比超过日本地产泡沫破灭前夕。根据全世界的经验,这个泡沫一定会破灭,只是哪一天的问题。面对史上最大的地产泡沫,政府完全明白其危害所在,10多年来一直进行的地产调控,就是希望它慢撒气、软着陆,可惜未能如愿。

很多人以为,由于经济快速下滑,政府为了稳增长会重启房地产市场,我认为这不现实。应该说,中国经济目前虽然下行,但局面还算可控,起码金融没有崩溃。如果再刺激一次房地产,则地产泡沫肯定破裂,金融危机必然爆发。中国广义的长期贷款大约70万亿,房地产就超过40万亿,你还能怎么刺激?6月底的金融震荡其实是金融危机的前兆,它表明在房地产的拖累下,我国金融系统已经接近出现运转失灵。我国经济亟需去杠杆,而去杠杆的核心就是挤掉房地产泡沫。可以预期,在去杠杆的过程中即使能够避免金融危机,房地产也会大幅度收缩。客观地说,这么大的房地产市值,我国金融系统根本无力支撑,房地产均价下跌50%是必然的。由于地产泡沫破裂,我国经济至少会出现5年以上的持续低迷,通缩也是必然的,政府虽然没有能力避免泡沫破裂,但也绝不会违逆天理,继续吹泡。一些分析师认为地产股估值低,具有很高的安全性,这是一种后瞻性思维。其实,地产作为一种金融商品,其估值不取决于近几个季度的业绩,而取决于其项目资源的价格预期,一旦预期回落,估值可能降到0.5倍市净率以下。

在这一轮行情中我们特别不看好地产股和银行股。我国正处在金融危机的临界点上,而危机一旦发生,冲击最大的就是地产和金融,现在5倍市盈率的股票,明年可能就变成亏损股,市盈率无穷大。

卖炭翁为了多卖钱而希望天再冷一点,心情可以理解,但重要的前提是:低温不至于把他冻死。如果超过这个极限,天冷他也害怕。房地产问题也是这样,如果是泡沫初期,价格上涨尽管不增加价值,但在金融系统可以支撑的情况下,房价上涨暂时可以带来财富效应,满足业主的虚荣心;而当金融系统已经发出强烈信号显示它无法支撑这个泡沫的时候,房价上涨就是一个极端的危险信号,这个时候需要的不是庆幸,而应当果断斩仓地产股。

十几年前我国开始住宅商品化,开拓了一条市场化配置资源的途径。但是,经过这么多年的土地寻租、土地财政,经营城市和融资放杠杆,这个市场完全异化了。目前,能吸纳的存量财富已经吸干了,下一辈子的财富也都透支了。地产泡沫已到极致,是该破裂的时候了。

 

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2003年,中央将房地产作为国民支柱产业。据本报不完全统计,此后与房地产直接相关的宏观政策达到43次。这些政策囊括了一个国家机器除军事力量外的几乎所有手段,在某些方面,已超越一个政体所应触及的边界。

遗憾的是,伴随雨点般调控的,仍然是一根陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城镇入户调查的口径计算,过去十年间,我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人们对房价上涨的感官可能更为强烈。首都北京的五道口华清嘉园被称为宇宙中心,最初房价约6000元/平方米,而目前已至6万元/平方米。这一10倍的上涨幅度高于统计局数据,但可能更贴符大城市居民的心理感受。

中国房地产的现状,由调控反复敲打塑造成型,扭曲又充满张力。其间房产泡沫论、崩盘论不绝于耳,却从未成为现实。以至于十年来最顽固的唱空者谢国忠,都开始倒戈,其日前对外表示,明年年初,受地方财政影响,中央将会释放房地产的利好信号,带动房价回暖。一些年份稍长的开发商,面对新政策的出台,已养成一种“兵来将挡水来土掩”的心态。

大部分市场人士形成共识的是,过去十年的房地产调控大致分为三个阶段,第一阶段是2003年3季度至2008年3季度,调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长。第二阶段是2008年4季度至2010年1季度,调控转为鼓励住房消费和房地产开发投资。第三阶段是2010年4月至今,目标是遏制房价过快上涨,促进房价合理回归。

其中第二阶段,为抵抗半路杀出的金融危机而采取的救市措施,在很多观察人士看来,是十年房价调控中最大的败笔。但将所有矛头指向一处,问题在被简单化的同时,也容易浮于表象。政策失效的更深层次原因,可能还在于计划思路与市场规律之间的错位。

回溯调控,政府的基本逻辑较为清晰:通过调整土地供应的结构、促进土地利用效率、加强信贷支持针对性等方式,来严格配置开发商的生产要素。在需求端区别对待,为中低收入者建设保障性住房、用限购等方式剔除投资和投机性购房。此外,土地增值税、二手交易所得税和房产保有税等税费手段,也被用于调节市场秩序。

调控遭遇的障碍,被房产业内人士归结于紧缩的土地供给、持续宽松的货币政策和高税收制度。但将过多的注意力纠结于这类近乎终极性的问题,可能难以得到调控和房价之间关系的真相。我们更愿意去爬梳,调控者希望如何稳住市场,具体措施又是如何传导到价格曲线上的,市场的逻辑又是什么,二者偏差在哪里。

生产要素的供给压缩

严控房企开发贷,致使融资难,增加购房成本

常年紧缩地根,垄断土地供应,地价飙升,增加土地重置成本,导向房价难降

加大保障房用地供给,不等于增加商品房市场供给

2003年4月,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定对购买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例,不执行优惠利率。这是“黄金(1295.60,11.40,0.89%)十年”启动后,政府首度采取抑制房价过热的措施。

信贷政策是房产调控的一项常规动作,其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端,调控主要针对开发贷。

早期政策对开发贷的限制,主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上,调控者希望借此减少高端房供应,增加中小户型,以满足中低收入者的购房需求。比如“汤臣一品”等高价豪宅项目,被政府问责“价格虚高”,从而成为全社会众矢之的。这一政策导向思路,由于否定了市场选择权和消费差别,后慢慢淡出市场。

后期对开发贷的限制,源于对房地产投资规模过大的限制,而采取对行业贷款的全面紧缩。国有企业、龙头企业和优质项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。更多的房企,被迫通过信托、基金和民间资本融资,资金成本动辄12%—18%。

在一个成熟的市场中,开发企业的融资来源,更多来自于直接融资而非间接融资。但国内A股市场自2010年5月关闭对房企IPO和再融资的闸门后,开发商基本丧失了这一通道,更加依赖大银行系统的高息资本,高企的资金成本进一步加权至房价。

作为最基本的生产原料,土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的统计数据,2003—2010年,全国地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%,而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。

过去十年间,政府对土地的调控,大致可分为三类:一是将过去协议出让改为招拍挂,二是打击囤地行为,加快开发周期,三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保障性住房倾斜。

2004年8月31日之后,所有经营性土地一律要公开竞价出让,以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。此外,开发商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可将土地收回。挤出不具备开发资质的投资人和杜绝权力寻租,是明确招拍挂方式主导土地出让的关键诉求。

招拍挂同时给地方政府提出了更具挑战性的要求:原先开发商和政府共同找地、开发土地,到由政府全包,资源配置效率大大下降。此外,由于价高者得的特点,土地拍卖的火爆场面频出不穷,“面粉价高过面包”的恐慌,不断刺激房价攀升。

在官方的逻辑中,土地供应紧缺,责任并不在政府,而是开发商——他们通过囤积土地,坐等升值,使得房屋售价与土地初始成本之间形成巨大的利润空间。因此在很长一段时间里,盘活开发商手中的存量土地,成为调控者的一项重要任务。

但事实上,1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有着明确规定,国土部在2003年之后,还在不断出台“新规”督导全国土地市场,时至今日仍然影响了很多人的判断:正是开发商囤积居奇推高房价。

但到了2010年底,故事才水落石出。国土资源部公布了全国闲置土地的信息:全国1457宗土地总面积9772.4公顷,其中约70%为住宅用地,合同价款256.1亿元。其中54%的土地闲置明确是政府原因造成。属于企业原因的用地宗数为670宗,其中住宅用地约3145.58公顷,可建设住宅约3700万—4000万平方米,这在当年7月公布的全国开复工总面积32.43亿平方米中仅占约1.2%。期望盘活存量以增加供给的实际效果,可想而知。

加大保障性住房和普通商品房的土地供应,也是自2006年以来调控的重要政策。是年5月,国家明确90/70政策;2008年规定,住宅用地中,90平方米以下的户型和保障性住房必须超过70%以上;2010年再出政策,要求五年内建成3000万套保障性住房。

虽然从供地总量上,各地的确出现了比较明显的增幅,但刨开保障性住房用地、工业用地,京沪等大城市的商品住宅用地供应,实际上并没有实质的增加,而这些城市的需求却仍在不断膨胀。

受刺激的需求和未完成的保障

城市新增人口住房需求和持续宽松的货币环境,极大刺激购房需求

住房保障体系的不成熟,增加了商品房市场压力

行政压制需求的必然结果,是开发商生产积极性不足,加剧供需结构失衡

处在房地产发展的初中级阶段,国内住房需求原本就十分旺盛。据REICO工作室的统计,近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5%—7%。而同期年度新建住宅量相当于存量的4%—5%。也就是说,在未考虑折旧需求的情况下,市场每年仍有1—2个百分点的缺口。这种供需不平衡,被普遍认为是住宅上涨的基本动因。

2003年以来,尽管央行对货币政策表述历经了“适度宽松、宽松、适度从紧、从紧”等多次变化,但每年都在向市场注入大额净头寸:2006年为14500亿元,2007年为4700亿元,2008年高达18600亿元,2009年更是高达27500亿元。中国处于史上最“不差钱”的十年中,而金融危机期间的10万亿货币投放,更是将这一状况推高至顶峰。

持续的货币宽松,带来了通胀和资产价格的飙升。较低的利率管制、稀缺的投资渠道,使得持有不动产的增值收益,大大超过持有货币或投向实业,极大刺激人们对房产的潜在需求。

从2006年开始,政府开始认识到,住房需求必须区别化地满足,政府有义务保障中低收入者基本居住权利。“加快建设廉租房、规范经济适用房”,十年中首度出现在国务院常务会的决议中。但住房保障制度在对象覆盖、土地划拨和资金投入方面均未有明确的认识,也没有成型的制度设计。

但许多保障房尤其是经济适用房,成为权力寻租的地带。而更需要引导的廉租房体系,则在很长时间里没有得到应有的重视。地方财政的压力和商业银行的动力不足,也成为这项需要长期建设、动态维护制度建成的障碍之一。

2010年,保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与中央签订了“军令状”,以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前,行政命令的结果却是,只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房,分流需求的初衷至今尚未得到更好的解决。

因此,流动性泛滥的市场周期中,房屋的资产属性得到了充分的体现,其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体,一时间成了“身边的野蛮人”。购房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。

2011年,政府出台了另一项压制需求的政策——限购,辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮,对三套以上住房停贷。其初衷,是将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。

尽管这项被称作“史上最严”的政策,通过近乎一刀切的方式,错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求,但在房价控制指标上,取得了明显的成效。从2010年—2011年的两年间,全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。

开发商开始逃离“两限”最严的城市,到二三线城市投资。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏,战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市,一线城市的需求则被强力压抑。

2012年3月,地产大佬任志强预言,由于限购限贷等严控措施,过去两年中开发商的生产积极性受挫,住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长,一年后一线城市房价将出现暴涨。

供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年,房价划出了一条陡然上升的尾线,比任的预测提早了几个月,这一趋势延续到了2013年5月份。

税费调节的理想与现实

重交易轻保有的税收结构,并不能有效盘活存量住宅,反而滋生更多的投资欲望

房产税的调节和替代效应,仍有待政策加速推进

税费作为调节供需平衡的手段,在国内调控中占据举足轻重的角色。

一个得到大量共识的数字是,房价中有60%—70%的部分都通过税费方式流入政府。

过去十年间,围绕调控的税费调整,主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。对应周期内房价的变动,很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不平衡的卖方市场中,税费无论是以买方还是卖方为征收对象,最后都很容易被转嫁到购买方,从而推动房价的上涨。

我国目前保有环节的主要税种,包括房产税和城镇土地使用税,但十年间对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收,实质上处于“无税”状态。

宽松货币政策和持续上涨的房屋价格,又催生了投资和投机性购房,保有税的缺失,使得房屋持有成本几乎可被忽略不计,致使住房囤积大量空置,拥有数十套,甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接连曝光,更加剧了供需矛盾。

市场分析者建议从严征收保有税,一方面可以盘活存量房,抑制和打击投资投机购房,另一方面可以为地方政府另辟财源,摆脱对土地收入的依赖。在2011年底,政府有意改变目前现状,并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。

两座城市对试点的细则安排显得极为谨慎,征税对象主要是增量房,也包括重庆市的存量别墅。其对房价的影响、盘活存量住宅和增加地方收入的效用,在一年后却并不明显。按照官方统计口径,去年全年沪渝新建住宅价格分别上涨7.6%和4.5%,征收量与财政收入相比几乎可忽略不计。

第二批扩大到试点名单,在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。据说杭州版房产税在发布前夜被叫停,理由是,政府智囊建言,如果只征收增量,会在政策执行前引起一轮购房狂潮。坊间传闻可能不足为信,但房产税的征收的确面临着诸多挑战。除了征收面的界定,还包括差异化税率如何确定,对房产的合理估值、税务部门的管理资源配置等问题。目前,全国性的住房信息联网平台迟迟未能建成,全面征收的难度可想而知。

 

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就像刹不住的车,或者关不掉的水龙头一样,杭城的存量房在经过一系列的跌宕起伏后,再次攀上新高峰。截至昨日,杭州市区住宅存量达到831万平方米(约6万多套住宅),狠狠刷新去年年底761万平方米的历史纪录。

作为一个动态数据,存量一直是我们考察楼市走向的重要指标。存量可以理解为可售房源,即每个楼盘在透明售房网上公示的还未出售或未被预订的房源。存量不断下降说明市场上买房子的人多,反之则说明买房子的人少,或者房源卖掉的速度赶不上新增的速度。

目前的住宅存量 是七年来的最高点

如果要用一个字来形容当前的存量,那就是“高”;如果用一句话,就是“七年来最高”。

今年1月的住宅月末存量还是733万平方米,到昨天(7月16日)已攀升至831万平方米。可以说,短短半年,就增加了近100万平方米。如果以上半年的住宅套均成交面积112平方米计算,这半年时间,杭州楼市一下子多出了近九千套住宅房源。

为什么存量在半年时间里突然“长膘”?

“一是开发商的开发节奏变快了,许多有实力的开发商,项目的运作时间变短,采取快速销售的策略,而且推盘的数量也比较集中,不像以往挤牙膏式的销售,一次性推盘的数量比较大。例如接连出现天量推盘,5月11日龙湖·春江彼岸首次面市,一次性推出784套房源;之后,中海·西溪华府一次性推出694套房源,瑷骊山一次性推出550套房源;接下来万科·北宸之光也将一次性推出400多套房源。这样的单盘推盘体量,是之前的一两百套单盘推盘量所不能比的。有实力的房企也开始进入高效开发的道路,例如此前在土地市场较为低调的万科,去年却四次出手,拿下近34万平方米优质宅地,其中速度最快的万科·紫台仅用四个半月就出炉了规划公示并首次开盘。”

“另一方面是受限购限贷的影响,特别是外地户口的购房需求受到限制,由于贷款是认房认贷的,很多改善型需求的二套房不能贷款也无法购房。还有一个因素是部分楼盘或因时机不对或因定价过高,造成销售不畅和积压房源比较多。”大老哥说。

萧山、临平、闲林可售房源最多

面积120-140平方米的可售房源也最多

这么多的可售房源都集中在哪些板块?快房网K指数研究室对此做了一项全面统计。

从杭州市区来看,萧山和临平无疑是可售房源量最高的。由于区域较大、在售楼盘众多,这两个板块占据了总体存量的18%和12%。

闲林、下沙、滨江分别占据存量排行榜前三、前四、前五名。以闲林为例,可售房源有5000多套,占据总体存量的10%。闲林板块内多为千亩大盘,开发时间都较长,积累下来的可售房源自然不少。例如西溪山庄占地2000亩,是开发时间长达十多年的超级大盘,目前还有675套可售房源。另一大盘翡翠城占地1400亩,也开发近十年,目前还有593套房源可售。大华·西溪风情占地1300亩,从开发至今长达13年,即将推出新品,前期还有222套的可售房源。

在下沙和滨江,可售房源基本集中在近几年开发的楼盘中。像下沙的金隅·观澜时代和金隅·江城府,加起来有近千套存量。滨江的中海世茂·寰宇天下,存量面积约6.38万平方米,存量套数只有194套,折算下来平均每套存量房的面积达到300平方米以上,说明目前未售的大多为大户型产品。另一楼盘龙湖·春江彼岸刚于上周拿出了133套全新房源的预售证,由于还未开盘,这批可售房源属于存量的增量。而在售的老盘绿城·明月江南,从2012年就有开盘记录,目前还有366套可售房源,不少是今年5月开盘后剩余的可售房源。

这6万多套可售住宅里,哪些面积段最多?对此,我们又做了一项统计,面积段120-140平方米,在所有可售房源里占比达到24%,是目前最多的未售产品。70-90平方米排名第二,140-180平方米排名第三。相比之下,90-120平方米的主流户型,在总体存量中只占7%,可以看出这个面积段的产品还是比较畅销的。

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